绿城管理、勤诚达与基金一个被代建、旧改和资本拯救的纾困标本
观点网 随着三方在深圳宝安勤诚达大厦签署协议，流传已久的绿城与勤诚达集团的收购消息终迎结果。4月7日，据勤诚达官方公众号消息，勤诚达集团与绿城管理控股有限公司及基金公司深圳前海润禾投资管理有限公司正式签署《全面战略合作协议》。协议指出，绿城管理以经营管理能力及品牌影响力赋能勤诚达二级开发项目的运营，而前海润禾则为勤诚达集团提供资金运作支持。本次与勤诚达集团达成合作的并不是绿城集团，而是绿城管理。对于此前流传的收并购传闻，三方协议里的“全面战略入股”表态，也隐约显示绿城管理或将有可能入股勤诚达。“此次三方合作将各展所长，进行全面战略合作、全面战略入股、经营管理升级。”勤诚达在三方合作的公告中如是写道。同日绿城管理的公众号文章中，“全面战略入股”的字样却被悄然隐去。勤诚达：红利与困局深圳勤诚达集团成立于1997年，业务版图遍及深圳、广州、香港、长沙、常州、珠海、东莞、中山、惠州等地，全面覆盖粤港澳大湾区，曾参与深圳光明新区大城、前海22世纪城市更新项目等旧改项目。2019年风光无限的深圳楼市中，勤诚达凭借旗下两个项目就录得权益销售超百亿，可以说是较早吃到深圳旧改红利的本地房企。上述超百亿成绩，离不开勤诚达2016年于深圳光明获取的旧改项目——正大城。据悉，该项目分3期开发，总建筑面积87万平方米，累计开盘6次，在2019年的销售中，单项目销售就达79亿元。尝到深圳城市更新红利的勤诚达，下一步就是开始打算怎么做大规模，加大杠杆，于是便把目光放在资本市场。公开资料指出，于2019年5月8日，亿晶光电发布实际控制人变更公告，勤诚达投资持有公司25.47亿股股份，占公司总股本21.65%，成为第一大股东。值得注意的是，亿晶光电系是中国第一家在上海证券交易所A股上市的专业生产太阳能电池组件的光伏企业，该司主营业务与勤诚达地产主业的定位相差甚远，后者大规模斥资入股亿晶光电，也不排除借壳上市的可能。同年中旬，勤诚达的古耀明曾在内部会议中表示：“将实现公司资产从百亿到千亿的跨越发展，要实现资本运作与实体经营的有机结合。”“实现资本运作与实体经营的有机结合”的说法，也被市场认为勤诚达意图“借壳”亿晶光电，从而达成登陆上交所的目标。据观点新媒体了解到，亿晶光电能登陆上交所也是借助海通集团的“壳”达成的。而房地产企业要想在内地上市，除了“借壳”也难有他法。但随着全国房地产市场在政策管控及疫情影响下进入下行通道，对于勤诚达这样的深圳本土中小房企打击同样剧烈。市场人士分析指：“中小房企在调控周期内，除销售外，缺少融资等渠道支撑自身现金流，不乏出现停工停产、延期交付的情况。这类房企依仗早期于深圳获取的低成本地块，并在较好市场层面入市，尝到了地产红利甜头，但后续仍面临着较大的经营挑战。”从2022年末开始，深圳本地市场就有消息指，勤诚达或陷入了资金困局，正寻求项目合作及周转资金，传言背后的线索则是勤诚达去年于深圳的在建项目，不少都出现了底层工人前往公司总部讨薪的情况。彼时市场消息指，勤诚达接触了杭州方面的私募股权基金，将由绿城集团接下勤诚达旗下三个待售项目的代建业务，项目分别位于宝安及龙岗，但需要绿城方面提供操盘运营。现如今看来，三方合作模式上也与上述说法类似，由绿城管理负责项目代建，前海润禾提供资金支持，勤诚达提供项目的合作模式。对于未来绿管及绿城是否会介入勤诚达公司股权及项目股权，绿城管理给到的答复是：“绿城集团目前尚未介入，而绿城管理职责是项目的经营价值实现，并不会介入项目股权”。这就意味着，本次合作将成为绿城管理轻资产代建的又一落位，与“绿城集团及绿城管理对勤诚达项目的收购及入股”有着本质不同。绿城管理：纾困的机会自房地产行业进入深度调整期以来，众房企纷纷把目光投向代建，这一市场已然成为房企的“必争之地”。绿城管理作为代建管理行业的标杆企业之一，自然不能错失机会。截至目前，绿城管理仍以商业代建为主要收入来源，但政府代建等业务也在持续扩大。去年末的数据显示，该司代建项目已布局中国28个省、直辖市及自治区的120座主要城市，合约项目总建筑面积1.014亿平方米，同比增长19.8%；在建面积4720万平方米，同比增长7.1%。回到本次绿城管理与勤诚达的三方合作，虽然不是“全面战略入股”，但也用了“全面承接勤诚达房地产板块经营管理”的表态，可以看出合作的“深度”。3月20日召开的绿城管理业绩会中，该司CEO李军曾表示，绿城管理操盘能力和信用能力能够形成一个更大的业务入口，通过与金融机构的外部协同，帮助民营企业或纾困项目快速提升到与国央企在同一水平、同一维度上的竞争能力。本次合作，也是对此前战略布局的快速响应。绿城管理还对观点新媒体表示，本次合作是公司的又一轻资产项目落地，项目合作则是由单个委托到批量，另一个是可以“因项制宜”输出品牌宣传。也就是说，绿城管理在承接勤诚达项目建设的同时，在销售端也将输出品牌。据此前观点新媒体报道，绿城管理控股在纾困类业务方面已有江阴恒大、广州奥园、重庆佳兆业、杭州泰禾等成功案例，积累了诸多经验。此外，资方为项目提供资金的前提下，再由绿城管理方面操盘，不难看出其已经能通过自身品牌为项目增信背书，搭设代建领域的一种金融架构。这种增信并不是传统意义上的抵押担保，而是通过市场能力输出、口碑输出、品牌输出以及央企信用背书，给金融机构、地方政府、供应链等信心，从而实现对纾困项目的复工复产。另外，绿城管理也能快速疏通在深项目发展的流程，熟悉本地市场情况，拓展了项目储备，也为将来在深圳的经营及布局提供经验。今年3月中旬，绿城旗下深圳首个项目在光明区众多网红盘、倒挂盘以及限价盘的夹缝中入市，虽然早期认筹比不到7成，但仍取得超900套、25亿元的销售成绩，为其在鹏城发展开了一个好头。
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